东莞有效遏制厂房租金过快上涨趋势

2019-04-09 10:33 |

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东莞有效遏制厂房租金过快上涨趋势

东莞出台系列政策遏制厂房租金“炒作风”。图为黄江镇的138工业园。南方网全媒体记者 孙俊杰 摄

  “要不是政府帮助,我们企业肯定倒闭了。”近日,东莞市大发鞋材有限公司的厂房合同到期,企业负责人赵先生及时通过黄江镇集体资产交易管理中心租得2600平方米的厂房。

  2016年以来,“二手房东”在东莞掀起一股厂房“炒作风”,各镇街厂租经历了一轮快速增长期,到2018年下半年,全市各地厂租几乎全都翻了一番。

  为有效遏制厂房“炒作风”,2018年末东莞市及时出台系列文件,对集体工业厂房、农村集体资产的租赁方式进行严格规范,坚决遏制对工业厂房租售炒作、恶意上涨租金等不当商业行为。据统计,2018年10月相关政策出台前,全市农村集体厂房租金平均交易价是14.49元/平方米,2019年至今厂房租金平均交易价降至14.39元/平方米,全市整体厂房租金水平上涨趋势已基本得到遏制。

  为削弱“二手房东”的影响,目前已有部分镇街通过镇村统筹或引入社会资本等方式实施村组“三旧”改造项目,通过连片升级改造集体厂房物业及用地,提升集体物业质量和高端物业集约化水平,形成新的物业经营业态,促进村组经济提质增效。

  厂租过快上涨压缩制造企业发展空间

  随着东莞制造产业加快转型升级以及深圳产业外溢,东莞厂租进入增长模式。2018年临深某镇民营办走访了200多家中小企业,其中1/5表示“厂房租金过高”。该镇一社区粗略统计,社区厂房的租金价格由2016年的12—13元/平方米上升到18—23元/平方米。截至去年末,旧厂房出租价格维持在16—18元/平方米,新建的厂房出租价格在19—25元/平方米,部分厂房甚至达30元/平方米。

  “2017年底到2018年,社区厂房租金经历了一波较为明显的上涨。”该社区党工委书记介绍,近年来虽然新建数十万平方米的厂房,但依然是供不应求,社区内的厂房都是满载。

  实际上,自2016年以来,除临深一带外,东莞各镇街厂房均成为“抢手货”。厂租上涨的背后,活跃着一群把持厂房的“二手房东”,他们通过资本运作对某区域内的厂房实现垄断式占有,进而通过转租方式谋取巨额差价,以此成为凌驾于实体经济上的“食利阶层”。

  在此之前,东莞工业厂房曾经历过一段与“二手房东”的蜜月期,在2010年前后,为了解决厂房空置率的问题,有不少大型厂房以低价交给“二手房东”运作,“二手房东”开始介入厂租,带来的物业公司运作分租模式让厂租价格稳步回升,恢复到金融危机之前的水平。

  随着深圳企业的进驻和东莞本土新兴产业的发力,厂房租赁需求恢复,不少“二手房东”通过厂租差价获取较大利润。随着物业租赁中“利差”的变大,越来越多“二手房东”大量进驻东莞。

  在长安镇深耕多年的企业主方先生告诉记者,2013年后,以乡情为纽带,大量深圳“二手房东”通过集资资本化进入东莞厂房租赁市场,以高出市场价厂租拿下经营权,并将市面上厂房掌握在手中,实现局部区域的市场垄断。他介绍,为了更快速地回本,在“二手房东”运作下,此前数十年形成的厂房房主与企业主直接交易的行规被颠覆,租金按照每年或者每三年涨8%—12%等不同幅度的固定收益模式,并可以优先获得租赁权。

  “与两年前相比,现在租金涨了一倍,每月多了10万元,实在是承受不起。”湘元宇控股有限公司(下称“湘元宇”)负责人陈通勃告诉记者,由于承受不起深圳的高厂租,2016年9月在东莞黄江宝山社区找到合适的新厂房,从深圳搬到了黄江,仅仅两年后,企业再度陷入同样的困境。2016年,湘元宇在黄江的厂房租金是每月13元/平方米,比在深圳租用的低5元左右,但是现在该公司附近的厂房租金已涨到25元/平方米。

  湘元宇属于细分领域中规模较大的企业,2018年营收总额超亿元,并且很多生产订单来不及做。即便如此,湘元宇也不敢再扩大规模。“我正在考虑将更多业务迁至湖南老家那边。”在湘元宇厂区一楼门口,一辆挂湖南牌照的货车正在装卸货物,陈通勃表示,当年在黄江没有找到合适场地,回湖南老家买了一块工业用地建了工厂,有100多名工人。现在每天会有货车往来湘粤两地运送原材料和制成品。

  由于厂租快速上涨,不少企业在控制产能扩张,甚至部分制造企业迁至南亚、东南亚。

  系列政策迫使“二手房东”进入观望阶段

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